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为什么说在日本不会发生“蛋壳公寓”这种房东租户两头骗的事儿

作者:JPhouse       2020-12-03

近日,蛋壳公寓长租房“暴雷”的事情,闹的沸沸扬扬。


蛋壳标榜的“互联网+金融+房地产”模式,在经历了2020年黑天鹅事件后,意外曝光了它和第三方金融平台合作赚取暴利。现在的蛋壳公寓资金链断裂,造成了房东收不到租金要求收回房屋,租客背负债务无处可住的困境。



蛋壳的住户,大多数为刚毕业的大学生与北漂一族,原本手头就并不宽裕。如今,因为蛋壳公寓的问题,房东要收回房子,他们不仅没有房子住,而且一年的房租费用也无处可退。更有甚者,信用破损,而无法通过贷款买房。



而房东也作为受害者,没收到房租,着急上火。



如此一来,买房和租房的小伙伴们,开始忧心忡忡,以后租房和买房都找房屋中介还安全吗?


尤其在日本进行房产投资的小伙伴,开始担心自己在海外的房屋中介会不会出现蛋壳这样的局面。


今天我们就来聊聊日本房产中介的监管体制:


1. 日本房屋中介的等级制


日本房屋中介一定要拥有日本不动产许可证才能正式营业。


许可证中,公司名字、执照免许番号、宅建主任名字等信息是必须要公开。日本的执照每年都需要考核和升级并且显示在免许番号中的


一般房屋中介运营10年,通过评定达到(4)级后,就可升级为国土交通大臣的免许。运营30年以上的老牌不动产中介,在严守信用,服务端正的情况下获得(7)的登记。


这样的等级制度也是证明自家中介实力的证据。



2. 日本房屋中介人才培训严格


在日本,房地产中介市场十分成熟,中介机构需要聘请拥有国家资格证的专项房产交易员进行全职工作。


原则上来说,房产业务员中,每5人就需要配备一名房产交易担当专员。而在日本,基本上每年只有3万人次左右能够通过这个宅地建物取引士的资格考试,获得资格,并且每年还需要参加复审考核。


并且房产经纪人需要进行房地产实务,法律规章,财务,估价,会计等课程,并需要具备商业,法律,管理,公证等相关知识,才能获得资格证书。

而且在日本买房,中介人员不但能够针对每个客户的需求而选择最适合他们的房源,而且房源信息一点都不会隐瞒的告诉给所有的客户。



3. 日本租赁市场透明且真实


所有店铺的橱窗或者广告都会明码标价的展示房源,一目了然。


小编在留学的时候,找房产公司租房,他们会询问我们想要找什么样的房子,工作人员会根据我的要求给到合适的房源,并且会附上房子的照片与价格。


实际去看房的时候和图片上面中介给你看的内容是一样的,价格也不会有改变,不会存在挂羊头卖狗肉的情况。高度的租赁市场的透明化,日本房屋中介想要坑人其实都无从下手。



4. 中介费和收费透明


一般租房的费用都会写进其中,包括:第一个月租金、押金(退房时扣除清扫费后退还)、保证公司的保证金(替租客进行房租担保)、中介费(0.5-1个月租金)、清扫费(没有押金时收取)、换锁费(安全考虑)等等杂费。


以上费用中,除了中介费是房产中介来收取的,其他费用都是管理公司来收取的,也就是房东那边收取的。当然这些费用都是规矩好的,不能砍价,也不会乱开价。



5. 拖欠房租的租客怎么办


“租房者能否按时交纳房租?”也是投资者非常关心的问题。


在日本的租房者在申请租房时,必须提供有保证人,保证人要填写经济收入等资料,若遇到租房者在交不出房租的极端情况下,管理公司和房东会直接找到保证人出面处理。


日本租户被确认滞纳租金就会收到来自房东或管理公司的支付敦促书。


当租户收到屡次敦促照旧没有支付租金,则会收到「解除合同的预告通知书」邮件。


当租户因付不起租金并搬走,也必须支付寓居期间的房租。如果不能一次性支付,可以签署「分期付款确认书」,确认分期支付滞纳的租金。


租客收到敦促后仍不交房租,也不搬走的状况,房东就可以办理法律手续,提出诉讼。法院一旦作出了判决,会立刻将租客强迫遣出。


如果房东选择经过保证公司与租户签合同,遇到租户不交房费的时,保证公司就会代替租客支付滞纳的租金。


整个流程和制度可以说是非常完整、健全,成为日本房东最坚实的依托,海外的投资者也无需担忧房租拖欠的问题了。


6. 日本房产中介苛刻的资质条件

在日本,如果您想开一家日本房产中介,必须要满足3个条件:


1. 如果是从别的行业新增或转到房地产中介业务的,在新增或者转入之前结算必须是盈利的。


2. 要聘请拥有国家资格的房地产交易专员在公司全职工作,另外每5个业务员就需要配备一名房地产交易专员。


3. 房地产中介必须拿出一亿日元作为营业保证金,一旦出现诈骗等违法违规行为,使客户蒙受损失,法务局将拿出保证金直接赔付给客户,然后再进行正常的法律程序。


在日本严谨的中介市场环境下,任何中介都没办法钻漏洞。而对于投资者来说,把握好在购房的各个阶段的知情权就可以了。


希望各位投资者都可以挑选到合适的房源之后,通过中介完成购房流程,买到心仪的日本房产。


end



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