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日本房产市场现状和回报率分析

作者:JPhouse       2018-10-23

在国内,包括北京、上海在内的大中型城市,房价已经趋于高位并有逐渐下降趋势,因此国内房地产已经慢慢丧失了强大的投资吸引力;而我们隔海相望的近邻日本,特别是以东京为中心的首都圈,正在聚焦越来越多的中国投资者目光。



去年英国知名生活杂志《MONOCLE》,发表了2017年世界最宜居城市排名前25位;其中东京荣登榜首,连续3年获得首位 东京在公共交通、基础设施建设、商业设施的充实度、犯罪率低下、航空国际线的便利性上远超其他城市



从“文化经验”、“情报流通”及“人才资源”方面评价全世界城市的《global city index》上显示:从2008年起,东京在世界125个都市中一直保持着第四位的优位第一位伦敦,第二位纽约,第三位巴黎,紧接着第四位是东京。在2016年,东京从第四位晋升到第三位,从中我们可以看出东京在国际上的口碑之好



事实上,在日本经济正在经历失去的二十年,努力跳出这一经济低迷泥沼,以及日元汇率经历一年多大幅度且迅速贬值到现在触底反弹的情况来看,日本不动产行业有着投资长远性的亮点



根据权威数据调查表明,2017年以来,日本一些大中型城市的房价有明显增长趋势。其中最明显的是东京和大阪地区,对于个人投资者来说,专家建议,购买日本房产最好选择一线大城市,因为人口密度集中,出租市场大,故此,交通方便的单身公寓,深受日本上班族喜爱。



虽然海外投资都有风险,但日本人守法、治安好等因素,因此投资日本房产风险较低。有时看到日本房产投资回报率超过10%的时候,恨不得马上买下一整栋楼。但是,千万别急,要知道往往这样的房子回报率都是“表面回报率”。那如何判断正常范围内的回报率呢?


 表面回报率 


表面回报率房地产出租的回报率计算方法通常分为“表面回报率”和“实际回报率”两种方式。


表面回报率是指,一年的房租收入除以房地产的购入价格。表面回报率=1年的房租收入÷房地产购入价×100%



这里需要注意的是,经营投资房产时,除了主要的房租收入外,还需要考虑到管理费、修缮费、礼金、停车场费、押金等。仔细考虑涉及到的所有收入和费用。一般来说,有些高于8%甚至10%的回报率是属于没有考虑诸费用的“表面回报率”。



 实际回报率 


而实际回报率呢是从预计的收入中,减去管理委托费、固定资产税、都市计划税、修缮费、房贷利息等费用,在此基础上除以房地产的购入价。


即:实际回报率=(1年的房租收入-诸费用)÷房地产购入价×100%



对于准确了解出租房产的收入,采用实际回报率是非常必要的。同时,出租时,遇到空闲期、租金的调整、大规模修缮费等变化时,这些费用也不能忽视。为了提高实际回报率的精度,还应该考虑消费税、房地产取得税、中介手续费等。



 不能轻信高回报率 


日本投资买房时,如遇8%、10%等回报率高的物件,就要注意了!这些往往是“表面回报率”,需进一步分析其各种费用事项。另外,有些中介会把偏远地区类似北海道的回报率高至10%以上,原因是把空置率也算在了其中。但是往往这类房子太偏远,不是很抢手,很难出租。


 投资老手的买房经验 


学习投资老手的买房经验,投资老手通常会通过网络了解日本房产的各种信息,选择可靠的房产中介公司。对想要购买的房产的土地性质,是否发生过需要特别告知的事项进行了解。购买以及购买后会产生的各项费用如有疑问一定要提前确认。



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